전세계약 전에 반드시 확인해야 할 등기부등본 보는 방법

전세계약을 준비할 때는 계약하려는 집의 주소와 소유자, 설정된 권리관계를 확인해야 합니다. 이때 살펴보는 서류가 등기부등본이며, 공식 명칭은 부동산 등기사항증명서입니다.

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 각 부분에 어떤 정보가 기록되는지 알면 계약 전에 확인해야 할 내용을 파악하기 쉽습니다.

등기부등본 열람하는 방법

등기부등본은 대한민국 법원 인터넷등기소에서 열람하거나 발급받을 수 있습니다.

아파트나 다세대주택처럼 여러 세대가 있는 건물은 건물 전체의 정보와 개별 세대의 정보가 구분될 수 있습니다. 계약하려는 동·호수에 해당하는 등기사항증명서인지 확인하세요.

표제부에는 부동산의 소재지와 구조, 면적 등 기본 정보가 기록됩니다. 계약서에 적힌 주소와 실제 계약할 주택이 일치하는지 확인하는 단계입니다.

주소나 동·호수가 다르다면 계약을 진행하기 전에 이유를 확인해야 합니다. 실제로 방문한 집과 서류에 표시된 부동산이 다르면 권리관계를 잘못 확인할 수 있기 때문입니다.

갑구에는 소유권의 이전과 관련된 사항이 기록됩니다. 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인할 때 살펴봐야 하는 부분입니다.

등기된 소유자와 계약서에 기재될 임대인의 정보가 일치하는지 확인하세요. 공동소유 주택이라면 소유자별 지분과 계약에 참여하는 사람도 살펴봐야 합니다.

소유자가 직접 계약하지 않고 대리인이 나온 경우에는 위임관계와 관련 서류를 추가로 확인해야 합니다.

갑구에는 소유권과 관련된 여러 기록이 나타날 수 있습니다.

이러한 내용이 있다면 명칭만 보고 판단하지 말고 현재 효력이 있는 등기인지, 계약에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다. 이해하기 어려운 기록이 있거나 권리관계가 복잡하다면 계약 전에 법률 전문가에게 검토를 요청하는 것이 좋습니다.

을구에는 소유권 외의 권리가 기록됩니다. 전세계약을 할 때는 근저당권이나 전세권 등 보증금 반환과 관련해 살펴봐야 할 항목이 있는지 확인하세요.

근저당권이 표시되어 있다면 채권최고액과 설정 순서 등을 확인해야 합니다. 채권최고액은 실제 남아 있는 채무액과 다를 수 있으므로, 해당 숫자만으로 주택의 안전성을 단정해서는 안 됩니다.

또한 등기부등본만으로 현재 거주 중인 모든 임차인의 보증금이나 권리관계를 전부 확인할 수 있는 것은 아닙니다. 다가구주택 등에서는 선순위 임차인과 보증금 현황도 별도로 확인할 필요가 있습니다.

등기부등본에는 과거에 설정되었다가 말소된 권리도 표시될 수 있습니다. 따라서 기록이 있다는 사실만으로 현재도 같은 권리가 유지되고 있다고 판단하면 안 됩니다.

말소 여부와 현재 유효한 등기사항을 구분하고, 등기 순서와 접수일도 함께 살펴보세요.

계약 전에 확인한 서류만 보관하기보다 계약 당일과 잔금 지급 직전에도 최신 등기사항증명서를 다시 확인하는 것이 좋습니다. 그사이에 새로운 권리가 설정되거나 소유권 관련 내용이 변경되었는지 살펴보기 위해서입니다.

등기부등본을 열람했다면 아래 항목을 확인해 보세요.

집 내부 상태와 계약 조건도 함께 확인해야 합니다. 누수와 곰팡이, 창문, 수도 시설 등 실제 거주에 영향을 주는 항목은 전세 계약 전 확인할 집 상태와 계약 체크리스트에서 살펴볼 수 있습니다.