전세계약할 때 특약사항 작성 방법과 꼭 확인할 내용

전세계약을 준비할 때 계약 기간과 보증금만 확인하고 계약서에 서명하는 경우가 있습니다. 하지만 수리 책임, 입주 전 집 상태, 관리비 정산처럼 세부적인 조건도 미리 합의해 두어야 계약 후 생길 수 있는 분쟁을 줄일 수 있습니다.

특약사항은 임대인과 임차인이 별도로 합의한 내용을 계약서에 기록하는 항목입니다. 어떤 내용을 적어야 하는지, 실제 계약서에는 어떻게 표현하면 되는지 예시와 함께 살펴보겠습니다.

전세계약할 때 특약사항 작성 방법과 꼭 확인할 내용

 

 

전세계약 특약사항이란?

특약사항은 기본 계약 내용에 추가로 정하는 약속입니다. 주택 상태나 수리 범위, 관리비 정산, 입주 전 확인할 사항 등 계약 당사자 사이에서 구체적으로 정해야 하는 내용을 기록합니다.

구두로 합의한 내용은 나중에 서로 기억하는 내용이 달라질 수 있습니다. 합의한 조건을 계약서에 명확하게 적고 임대인과 임차인이 함께 확인하면 분쟁이 생겼을 때 사실관계를 확인하는 데 도움이 됩니다.

 

다만 법에서 보장하는 임차인의 권리를 제한하거나 임차인에게 불리하게 법을 위반한 특약은 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 특약을 작성할 때는 관련 법령과 실제 계약 조건을 함께 확인해야 합니다.

 

 

전세계약서에 넣을 수 있는 특약사항 예시

입주 전 수리와 시설물 확인

도배, 장판, 보일러, 수도, 창문 등 입주 전에 확인해야 할 부분이 있다면 수리 대상과 완료 기한을 구체적으로 적습니다.

 

특약 문구 예시

임대인은 입주일 전까지 거실 창문 잠금장치와 안방 수도 시설을 수리하고, 수리 완료 여부를 임차인과 함께 확인한다.

 

수리할 부분을 단순히 '집을 깨끗하게 정리한다'라고 적으면 어느 범위까지 이행해야 하는지 모호해질 수 있습니다. 고장 난 위치와 시설물, 완료 기한을 구체적으로 기록하는 편이 좋습니다.

 

계약 이후 추가 권리 설정 관련

계약을 체결한 뒤 입주하기 전까지 주택의 권리관계가 달라지지 않도록 합의할 수 있습니다. 이때 적용 기간과 제한할 행위를 명확하게 적어야 합니다.

 

특약 문구 예시

임대인은 계약 체결일부터 임차인의 주택 인도 및 전입신고가 완료되는 날까지 해당 주택에 새로운 담보권 등 임차인의 권리에 영향을 줄 수 있는 권리를 설정하지 않는다. 이를 위반한 경우 당사자는 관련 법령과 계약 내용에 따라 조치한다.

 

이 문구는 예시이므로 계약 상황에 맞게 조정해야 합니다. 계약 당일 등기사항증명서를 확인하고, 잔금을 지급하기 전에도 권리관계가 달라졌는지 확인하는 것이 좋습니다.

 

관리비와 공과금 정산

관리비에 포함되는 항목과 별도 납부 항목을 구분하고, 입주일과 퇴거일을 기준으로 정산 방법을 정합니다.

 

특약 문구 예시

관리비에 포함되는 항목은 공동관리비와 건물 청소비로 하며, 전기·가스·수도 요금은 사용량에 따라 별도로 정산한다. 입주일 이전에 발생한 비용은 임대인이 부담하고, 입주일부터 발생한 비용은 임차인이 부담한다.

 

실제 관리비 항목은 건물마다 다를 수 있습니다. 계약 전에 관리비 고지 내역이나 중개대상물 확인·설명서를 확인하고, 인터넷 요금이나 주차비처럼 별도로 부과되는 비용도 살펴보세요.

 

기존 시설물과 파손 부분 확인

입주 전부터 존재한 흠집이나 고장까지 퇴거할 때 임차인의 책임으로 처리되지 않도록 집 상태를 확인하고 기록합니다.

 

특약 문구 예시

임대인과 임차인은 입주 전 주택 내부와 시설물 상태를 함께 확인한다. 입주 전에 확인된 파손 및 고장 부분은 사진으로 기록하고, 해당 부분의 수리와 비용 부담은 계약 당사자가 합의한 내용에 따른다.

 

사진은 촬영 날짜를 확인할 수 있도록 보관하고, 계약서에 별도 점검표를 첨부하는 방법도 있습니다. 기존 파손 부분과 실제 거주 중 발생한 손상을 구분할 수 있도록 기록을 남겨 두세요.

 

계약 종료 시 원상복구 범위

퇴거할 때 원상복구 범위가 불명확하면 비용 부담을 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 기존 시설의 노후화와 임차인의 고의 또는 과실로 발생한 손상을 구분해 합의하는 것이 좋습니다.

 

특약 문구 예시

임차인은 퇴거 시 임차인의 고의 또는 과실로 발생한 파손에 대해 원상복구 책임을 부담한다. 통상적인 사용에 따른 마모와 노후화에 관한 책임은 관련 법령 및 구체적인 사실관계에 따라 판단한다.

 

모든 수리 비용을 임차인이 부담한다는 식으로 범위를 제한 없이 정하면 분쟁이 발생할 수 있습니다. 책임이 발생하는 조건과 대상 시설물을 가능한 한 구체적으로 작성하세요.

 

 

특약사항 작성 전 확인할 체크리스트

계약서에 서명하기 전 다음 항목을 확인해 보세요.

• 수리해야 할 시설물과 완료 기한을 적었는가?
• 입주 전 주택 상태를 확인하고 사진을 남겼는가?
• 관리비에 포함되는 항목과 별도 납부 항목을 구분했는가?
• 입주 전후 공과금 정산 기준을 정했는가?
• 계약 이후 권리관계 변경에 관한 합의가 필요한지 확인했는가?
• 퇴거 시 원상복구 범위와 책임 기준을 확인했는가?
• 특약 문구를 임대인과 임차인이 함께 읽고 동의했는가?
• 계약서와 별도 합의서가 있다면 각자 사본을 보관하는가?

특약에 적은 내용은 실제로 이행할 수 있는 조건이어야 합니다. '문제가 생기면 협의한다'처럼 범위가 넓은 표현만 사용하기보다는 누가 어떤 조치를 언제까지 해야 하는지 구체적으로 적는 것이 좋습니다.

 

 

특약사항 작성 시 주의할 점

법적으로 보장되는 권리를 확인하기

주택임대차보호법 등 관련 법령에 따라 보장되는 권리를 임차인에게 불리하게 제한하는 약정은 효력이 없을 수 있습니다. 계약서에 서명했다는 이유만으로 모든 특약이 유효해지는 것은 아닙니다.

 

계약서와 별도 합의 내용을 일치시키기

계약서 본문과 특약사항의 내용이 서로 다르거나 별도 합의서에만 중요한 내용이 적혀 있으면 해석에 다툼이 생길 수 있습니다. 계약 기간, 보증금, 수리 범위 등 주요 조건이 서로 일치하는지 확인하세요.

 

계약 당일에도 권리관계 확인하기

계약 전에 확인한 서류만으로 안심하지 말고 잔금 지급 전에도 등기사항증명서를 다시 확인하세요. 소유자 정보와 주소가 계약서 내용과 일치하는지, 새로운 권리 설정이 있는지도 살펴보는 것이 좋습니다.

등기사항증명서 확인 방법은 전세계약 전에 반드시 확인해야 할 등기부등본 보는 방법에서 확인할 수 있습니다.

 

 

자주 묻는 질문

Q1. 특약사항은 반드시 작성해야 하나요?

모든 계약에 동일한 특약을 반드시 넣어야 하는 것은 아닙니다. 다만 수리, 관리비 정산, 시설물 상태처럼 별도로 합의할 사항이 있다면 계약서에 기록하는 것이 좋습니다.

 

Q2. 임대인과 구두로 합의한 내용도 효력이 있나요?

구두 합의도 구체적인 사실관계에 따라 법적 판단의 대상이 될 수 있습니다. 다만 합의 내용과 범위를 입증하기 어려울 수 있으므로 계약서나 별도 서면에 남기는 편이 안전합니다.

 

Q3. 계약 후 특약을 추가할 수 있나요?

계약 당사자가 추가 내용에 합의하면 별도 합의서를 작성할 수 있습니다. 추가한 내용과 적용 시점을 명확히 적고, 임대인과 임차인이 각각 서명하거나 날인한 사본을 보관하세요.

 

Q4. 임차인에게 불리한 특약도 서명하면 유효한가요?

서명 여부만으로 효력이 결정되지는 않습니다. 주택임대차보호법 등 강행규정을 위반해 임차인에게 불리한 약정은 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 구체적인 조항의 효력은 문구와 계약 상황에 따라 달라질 수 있습니다.