전세계약 갱신 시기와 보증금 변경 전 확인할 사항

전세계약 만료일이 다가오면 계속 거주할지, 다른 집으로 옮길지 결정해야 합니다. 계속 거주할 계획이라면 계약 갱신 의사를 전달할 시기와 보증금 변경 여부, 계약서 작성 방법을 미리 확인하는 것이 좋습니다.

계약이 자동으로 갱신되는 경우도 있지만, 갱신 조건을 변경하거나 계약갱신요구권을 행사하려면 관련 기간과 절차를 살펴봐야 합니다.

전세계약 갱신 시기와 보증금 변경 전 확인할 사항

 

 

 전세계약 갱신 의사를 전달할 시기

주택임대차보호법에 따르면 임대인은 계약 만료일을 기준으로 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 통지해야 합니다. 임차인도 계약을 종료하거나 갱신하지 않으려면 원칙적으로 만료일 2개월 전까지 의사를 전달해야 합니다.

확인 항목	확인할 내용
계약 만료일	계약서에 기재된 종료 날짜
갱신 의사 전달	만료일 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 확인
갱신 조건	기존 조건 유지 여부와 변경 사항
의사 전달 기록	문자나 이메일 등 확인 가능한 기록 보관

 

갱신 의사는 구두로만 전달하기보다 문자나 이메일 등 기록이 남는 방법으로 전달하는 것이 좋습니다. 상대방이 내용을 확인했는지도 함께 살펴보세요.

계약 만료일이 가까워진 뒤에 연락하면 법에서 정한 기간을 놓칠 수 있으므로, 계약서에 적힌 날짜를 기준으로 미리 일정을 관리하세요.

 

 

계약갱신요구권과 묵시적 갱신의 차이

전세계약을 연장하는 방법에는 당사자 간 합의에 따른 갱신, 계약갱신요구권 행사, 묵시적 갱신 등이 있습니다. 각각의 요건과 법적 효과가 다를 수 있으므로 현재 계약 상황에 맞게 확인해야 합니다.

 

계약갱신요구권

주택임대차보호법상 임차인은 정해진 기간 안에 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 원칙적으로 1회 행사할 수 있습니다. 갱신되는 임대차의 기간은 2년으로 봅니다.

다만 임대인에게 법에서 정한 거절 사유가 있는 경우에는 갱신이 거절될 수 있습니다. 임대인이나 그 직계존속·직계비속의 실제 거주 등 법정 사유가 적용될 수 있으므로, 거절 통지를 받았다면 구체적인 사유와 요건을 확인하세요.

 

묵시적 갱신

법에서 정한 기간 안에 임대인과 임차인이 갱신 거절이나 조건 변경에 관한 통지를 하지 않으면 종전 조건과 동일하게 계약이 갱신된 것으로 볼 수 있습니다.

묵시적 갱신이 성립하면 임대차 기간은 2년으로 봅니다. 이 경우 임차인은 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생합니다.

계약이 자동으로 갱신된 것인지, 계약갱신요구권을 행사한 것인지에 따라 확인할 내용이 달라질 수 있으므로 통지 내역과 기존 계약서를 보관하세요.

 

 

보증금 변경 여부와 증액 범위 확인하기

계약을 갱신할 때는 기존 보증금을 그대로 유지할지, 변경할지 확인해야 합니다. 보증금이 변경된다면 변경 금액과 지급 시기, 계약서 작성 방법을 문서로 남겨두는 것이 좋습니다.

확인 항목	점검할 내용
기존 보증금	현재 계약서에 기재된 금액
변경 보증금	갱신 후 적용되는 금액
증액분 지급일	추가 금액을 지급하기로 한 날짜
계약 기간	갱신 후 시작일과 종료일
변경 조건	보증금 외에 달라지는 내용

 

계약갱신요구권을 행사하는 경우 보증금과 월세의 증액은 원칙적으로 기존 금액의 5% 이내에서 제한됩니다. 다만 5%는 반드시 올려야 하는 금액이 아니며, 구체적인 적용 여부는 갱신 방식과 계약 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

 

합의에 의한 새로운 계약인지, 법정 갱신요구권을 행사한 계약인지에 따라 적용되는 기준이 다를 수 있으므로 변경 금액을 정하기 전에 관련 법령과 공식 안내를 확인하세요.

 

 

갱신 계약서와 확정일자 확인하기

계약 조건이 변경된다면 변경 내용을 서면으로 남겨두세요. 기존 계약서를 바탕으로 갱신 계약서를 작성하거나 변경 사항을 명확히 기재한 문서를 작성할 수 있습니다.

 

계약서에는 다음 사항이 정확하게 표시되어야 합니다.

• 임대인과 임차인의 인적 사항
• 주택의 주소와 표시
• 갱신된 계약 기간
• 기존 및 변경 보증금
• 추가 보증금 지급일과 지급 방법
• 변경된 특약 사항
• 계약 당사자의 서명 또는 날인

보증금이 증액되었다면 증액된 금액에 대한 보호를 위해 변경 계약서에 확정일자를 받아야 하는지 확인하세요. 증액분에 대한 우선변제권은 기존 금액과 동일하게 취급되지 않을 수 있습니다.

갱신 계약을 작성하기 전에는 등기부등본을 다시 확인해 소유자 정보와 새로 설정된 권리 관계에 변동이 있는지도 살펴보세요. 등기부등본을 읽는 방법은 전세계약 전에 반드시 확인할 등기부등본 보는 방법에서 확인할 수 있습니다.

 

 

전세계약 갱신 전 최종 체크리스트

계약 갱신을 진행하기 전에 아래 항목을 확인하세요.

• 계약 만료일과 갱신 의사 전달 기간 확인
• 갱신 방식과 계약갱신요구권 행사 여부 확인
• 임대인과 임차인의 합의 조건 기록
• 보증금 변경 금액과 지급 일정 확인
• 갱신 계약서의 주소와 계약 기간 확인
• 특약 및 변경 사항 문서화
• 등기부등본의 최신 내용 확인
• 증액분에 대한 확정일자 필요 여부 확인
• 계약서와 의사 전달 기록 보관

법에서 정한 기간이나 갱신 거절 사유가 불분명하다면 계약서와 통지 내역을 준비해 주택임대차분쟁조정위원회 또는 관련 법률 전문가에게 확인하는 것이 좋습니다.